Renditeliegenschaften


Als sogenannte Renditeimmobilien werden Liegenschaften klassifiziert, welche vom Immobilieneigentümer nicht selbst genutzt werden, sondern zur Erwirtschaftung einer Rendite erwerben werden.

Es gibt viele private als auch institutionelle Investoren, welche Renditeimmobilien suchen, um ihr Geld gewinnbringend anzulegen.

Allerdings wird, wer ohne fundiertes Wissen Renditeliegenschaften kauft, in aller Regel Geld verlieren.

Es gibt einige grundsätzliche Punkte zu beachten.
Daher sollen hier einige wesentliche Punkte erläutert werden, welche beim Kauf von Renditeliegenschaften zu beachten sind und auch bei der späteren Immobilienbewirtschaftung von Wichtigkeit sind.

Immobilien-Kaufpreis

Zuerst einmal ist der Kaufpreis das Zentralste. Wer hier zuviel bezahlt, kann niemals eine erfolgreiche Investition in eine Renditeliegenschaft vornehmen. Er wird Geld verlieren bzw. keine Rendite erzielen können, auch, wenn er sich später noch so engagiert um die Bewirtschaftung der Liegenschaft bemüht. Sehr wichtig ist daher der Kaufentscheid, denn wer hier einen Fehler macht, wird ihn später nicht mehr beheben können.

Um nicht zuviel beim Immobilienkaufpreis zu bezahlen muß man entweder den lokalen Immobilienmarkt gut kennen oder Vergleiche ziehen, was recht mühsam sein kann, aber dennoch wichtig ist, wenn man Rendite erwirtschaften möchte.

Nachfrage

Wie ist die Vermietungssituation am lokalen Standort der Renditeliegenschaft? Wer z. B. eine Immobilie im Kanton Jura kauft, kann das nicht vergleichen mit Baselland. Im Kanton Jura, einem Hochsteuerkanton, marodieren die Immobilienpreise, weil es viele Leerstände gibt.
Der günstigste Immmobilienkaufpreis nützt nichts, wenn man die Renditeimmobilie nicht oder nicht voll vermietet bekommt und aufgrund der niedrigen Nachfrage hohe Leerstände und viel Aufwand bei der Vermietung hat (Kosten für Immobilieninserate, Immobilienmaklerprovisionen, permanentes nervenaufreibendes Anreisen zum Immobilienstandort usw. usf.). Zu hinterfragen ist daher: Ist die Leerstandquote am lokalen Immostandort hoch? Wird viel gebaut in der Umgebung? Wie sind dann die realistischen Möglichkeiten einer erfolgreichen Vermietung?

Standort

Zu beachten sind hierbei die Verkehrsanbindungen mit Zug und Auto, die Entfernungen zu Zentren und auch die Umgebung. Wenn die Lage schlecht ist, wird kaum eine Rendite zu erwirtschaften sein. Die Lage einer Immobilie kann - im Gegensatz zu Baumängeln oder schlechter Bausubstanz usw. usf. - später nie mehr korrigiert werden.

Ansprüche der Mieter

Zu fragen ist auch, ob die Liegenschaft heutigen Standards entspricht. Viele Wohnungen ohne Balkon lassen sich heutzutage schlecht vermieten. Ein Kriterium, das vor 20 Jahren noch kaum eine Rolle spielte, ist der Balkon damit geworden. Auch möchten viele Mieter ein großes Bad.

Sanierungsbedarf, Bausubstanz

Auch die Bausubstanz ist zu beurteilen. Ist die Immobilie auf dem heutigen Stand hinsichtlich Isolation und Ausbau?

Mieterqualität

Gibt es Inkasso-Fälle bei den Mietern (Betreibungen wegen Mietschulden)? Stehen Kündigungen an? Gab es in den letzten Jahren viel Mieterfluktuation? (hohe Kosten für Immoinserate, Immomakler, Umtriebe mit Besichtigungen usw. usf.)

Mehrere Kauf-Interessenten

Gibt es mehrere Interessenten, so sollte man sich nicht auf einen Bieterwettbewerb einlassen. Die Immobilienpraxis zeigt, daß in solchen Fällen oftmals Kaufpreise bezahlt werden, die das Erzielen einer vermünftigen Rendite verunmöglichen.

Renovationen bei Renditeliegenschaften müssen gut durchdacht sein

Ob bestimmte Investitionen / Renovationen sinnvoll sind, muß bei Renditeliegenschaften gut überlegt werden. Anders als bei der privaten Wohnimmobilie oder der Firmenimmobilie, die nicht zu Renditezwecken sondern zur Selbstnutzung gekauft wurde, sind hier die Kriterien bzw. ist hier das Kriterium, nämlich die Rendite.
Man kann eine Renditeliegenschaft, also ein Objekt, das zum Erzielen einer Rendite gekauft wurde, nicht so behandeln wie seine private Wohnimmobilie.
Bei Objekten mit mittelmäßiger Lage in einem schlechten Umfeld oder mit einer schlechten Wohnkonzeption macht es daher keinen Sinn, kostenintensiv zu renovieren. Man wird diese Investitionen niemals wieder über eine angemessene Rendite hereinholen können. Denn durch aufwändige Renovationen würden Liegenschaften in zweitklassiger Lage im Mietzins so teuer anzusetzen sein, daß sie für das Zielpublikum nicht mehr interessant sind und somit Leerstände entstehen. Das teuer renovierte Mietobjekt "fällt aus dem Markt", weil die Mieten zu hoch geworden sind.



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